长期以来，险资由于资金量大、久期长等特点，其资产配置风格备受资本市场关注，同时，投资性房地产向来也备受市场关注，那么，险资是如何看待未来的房地产投资机遇？

据《证券日报》记者梳理，截至去年年末，中国人寿、中国平安(601318)、中国太保、新华保险、中国人保5大A股上市险企的投资性房地产余额合计为849.04亿元，同比增长约11.95%，地产投资增速颇为稳健。

虽然余额增幅不大，但投资性房地产租金收入增幅较高。据《证券日报》记者梳理，上述5家险企去年合计租金收入为53.92亿元，同比增长24%。

中国平安、中国人保

投资性房地产均超百亿元

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、已出租的建筑物等。

从上市险企来看，截至2018年，中国平安、中国人寿、中国太保、新华保险、中国人保5家险企投资性房地产余额分别为467.89亿元、97.47亿元、85.42亿元、70.44亿元、127.82亿元，同比增幅分别为-0.8%、218.1%、-2.1%、48.6%、5.2%。

对比来看，在规模方面，截至2018年中国平安投资性房地产最多，中国人保次之，这2家余额均超过100亿元，其他3家规模均低于100亿元。

增速方面，中国平安与中国太保的投资性房地产去年较2017年出现微降，中国人寿与新华保险出现大幅增长。中国人寿对此表示，增幅较高源于“新增投资性房地产”。新华保险提到变动原因亦为“新购置投资性房地产”。

从目前上市险企投资性房地产的公允价值来看，截至去年年末，中国平安投资性房地产中房屋及建筑物的公允价值为681.36亿元。中国太保为120.17亿元(2017年同期为118.56亿元)。新华保险投资性房地产公允价值为84.17亿元（2017年同期为60.02亿元）。

值得一提的是，部分险企的投资性房地产的产权证正在办理中。比如，中国平安提到，于2018年12月31日，集团净额约为人民币21.89亿元的投资性房地产的产权证正在办理中。中国人寿也表示，于2018年12月31日，集团尚在办理产权证明的投资性房地产账面净值为34.07亿元（2017年同期为18.72亿元）。

5家上市险企揽入

租金收入54亿元

值得关注的是，去年受权益市场波动影响，上市险企投资收益普遍出现下滑。虽然房地产投资在险企总的资产配置占比不高，但去年险企地产投资租金收益颇为可观。

2018年上市险企投资收益明显承压。2018年中国平安、中国人寿、中国太保以及新华保险分别实现总投资收益率分别为3.6%、3.3%、4.6%、4.6%，同比下降2.5、1.9、0.8、0.6个百分点。净投资收益率分别为5.2%、4.6%、4.9%、5.0%，同比下滑0.6、0.3、0.5、0.1个百分点。

由于2018年债市、股市均处于下行通道，权益市场分红收入下降以及公允价值减值影响，上市险企总投资收益率下滑在预期之中。而对比来看，上市险企地产投资收益增幅较高，上述5大险企去年合计租金收入为53.92亿元，同比增长24%。

从披露具体投资收益的中国太保来看，其投资性房地产投资收益率为9.0%，较前一年提升0.6pt，高于4.6%的总投资收益率，也高于固定收益率、权益投资类、现金、现金等价物及其他类投资。

各公司具体租金方面，中国平安表示，去年投资性房地产的租金收入为37.43亿元（2017年度为27.57亿元），同比增长35%。中国太保的该项投资租金为7.39亿元，同比增长7.7%。

引人注意的是，目前险企投资的一部分房地产用于旗下子公司的办公场地，也有部分投资性地产被抵押。

中国平安提到，于2018年12月31日，本集团净额为130.95亿元的投资性房地产用于账面值为人民币75.53亿元的长期借款的抵押物。

例如新华保险提到，其去年将位于北京市朝阳区建国门外大街甲12号的新华保险大厦的部分办公场所出租给资产管理公司，并在2018年确认上述租金收入约为0.14亿元；将位于北京市朝阳区建国门外大街甲12号的新华保险大厦的部分办公场所出租给新华养老保险，2018年确认上述租金收入约为0.03亿元。于2018年1月份，本公司与新华浩然订立了房屋租赁及物业管理协议，有效期为1年。

值得一提的是，投资性房地产目前在各险企投资资产配置比例中占比均较低（国寿和太保均不足1%）。上市险企也提到了投资性房地产的投资风险。比如，中国平安表示，集团持有的投资性房地产面临房地产价格风险，集团跟踪房地产投资敞口，监测相应区域房地产价格变动，分析宏观政策和区域经济发展对房地产价格的影响，聘请独立评估师评估公允价值，定期开展压力测试。

事实上，多位保险资管人士表示，2019年不动产依然是险企重点投资领域。但是，险企投资路径正发生改变，分红稳定、业绩确定性强的龙头地产股有望获保险机构资金青睐。

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